Tòa án sơ thẩm hạt San Diego tuần trước ra phán quyết về tranh chấp pháp lý kéo dài hơn một năm giữa ông Adam Hardesty, chủ một căn hộ tại khu condo Mystic Point ở thành phố Carlsbad, bang California, với ban quản trị khu dân cư này.
Hardesty muốn cải tạo garage của mình thành nhà ở phụ trội (ADU) để cho thuê, kiếm thêm thu nhập. ADU là các đơn vị nhà ở nhỏ, độc lập, được xây thêm trên lô đất có nhà chính, nhằm gia tăng tiện ích sống, tạo thêm phòng ở cho gia đình hoặc cho thuê.
Đối với nhà riêng ở Mỹ, chủ nhà gần như toàn quyền sử dụng tài sản trên đất của mình và chỉ chịu sự quản lý chung của chính quyền địa phương. Nhưng ở các khu căn hộ hoặc khu dân cư khép kín, chủ nhà thường phải chấp hành quy định riêng của Ban Quản trị Khu dân cư (HOA), từ việc sửa chữa, cho thuê đến cách sử dụng không gian, tiêu chuẩn sinh hoạt.
Tại Mỹ, HOA là tổ chức tư nhân được thành lập để quản lý, duy trì và đặt ra các quy tắc cho một khu dân cư, khu căn hộ (condo), hoặc một khu đô thị được quy hoạch sẵn. Tại các condo, chủ nhà sở hữu bên trong căn hộ, phần ngoài là sở hữu chung, nên họ không thể tùy ý cải tạo, thay đổi công năng như ở nhà riêng.
Khoảng 1/3 dân số bang California sống trong các khu vực chịu sự quản lý của HOA. Nghị viện bang năm 2019 thông qua đạo luật nới lỏng các hạn chế cấp địa phương đối với việc xây dựng nhà ở mới, nhằm tăng nguồn cung nhà ở cho người dân.
Trước khi cải tạo garage thành nhà phụ trội, ông Hardesty đã nghiên cứu các bản đồ quy hoạch địa phương, liên hệ với chính quyền thành phố và xin được giấy phép xây dựng.
Tuy nhiên, Ban Quản trị Khu dân cư Mystic Point phản đối, cho rằng quy định nội bộ cấm sử dụng garage vào mục đích khác ngoài đỗ xe, nên không chấp nhận dự án cải tạo của ông Hardesty.
Hardesty, khi đó là thành viên của HOA Mystic Point, lập luận rằng đạo luật năm 2019 của nghị viện bang California đã vô hiệu hóa mọi hạn chế của ban quản trị đối với các căn nhà phụ trội.
Sau khi tham khảo ý kiến từ một chuyên viên quy hoạch thuộc Sở Nhà ở và Phát triển Cộng đồng California, ông Hardesty tin rằng pháp luật đứng về phía mình nên vẫn cho khởi công cải tạo garage từ tháng 2/2025. HOA Mystic Point sau đó đã khởi kiện.
Trong các tài liệu nộp lên tòa, ban quản trị này cho rằng đạo luật năm 2019 không áp dụng cho các khu nhà ở dạng condo như Mystic Point, mà chỉ có hiệu lực với những khu đất được quy hoạch cho mục đích nhà ở đơn lập.
Do khu đất của ông Hardesty có nhiều loại hình nhà ở, không chỉ nhà đơn lập, mà còn nhà townhouse (liền kề) và các căn hộ condo nhỏ, nên luật không thể áp dụng trong trường hợp này, HOA Mystic Point lập luận.
Trong phán quyết tuần trước, thẩm phán Victor Torres đứng về phía HOA Mystic Point ở cả hai luận điểm.
“Nếu nghị viện bang muốn áp dụng với cả loại hình condo, họ hoàn toàn có thể viết rõ hơn trong luật, nhưng đã không làm vậy”, ông Torres giải thích. “Tương tự, việc áp dụng luật này cho lô đất có quy hoạch đa dạng như của ông Hardesty cũng sẽ trái ý tưởng mà cơ quan lập pháp đặt ra khi thiết kế luật”.
Do đó, thẩm phán bác yêu cầu được phép cải tạo garage thành nhà ở phụ trội để cho thuê của Hardesty.
Cho tới nay, chính quyền bang chưa can thiệp vào cuộc chiến pháp lý này. Dù các cơ quan quản lý nhà ở và văn phòng tổng chưởng lý bang thường can thiệp khi chính quyền địa phương ngăn cản một dự án xây dựng có dấu hiệu vi phạm luật, họ hiếm khi làm vậy với các HOA.
Thẩm phán Torres thừa nhận vụ kiện rất phức tạp, cho biết ông không thực sự nghiêng hẳn về bên nào. Dù ra phán quyết có lợi cho HOA, ông lưu ý đây chưa phải hồi kết của vụ kiện. “Tôi tin tôi sẽ còn được Tòa phúc thẩm ‘giảng giải’ thêm về vụ kiện này”, ông nói.
Hardesty cho biết ông muốn kháng cáo, nhưng không còn tài chính. Hai vợ chồng ông đã chi hơn 100.000 USD cho vụ này, gồm tiền cải tạo garage và chi phí thuê luật sư.
Ben Christopher, bình luận viên bất động sản của CalMatters, cho rằng trong cuộc chiến pháp lý này, ông Hardesty đã đối mặt với khả năng cốt lõi của HOA, đó là hạn chế cư dân sử dụng khu đất theo ý thích của mình.
Ông Christopher dẫn các nghiên cứu cho thấy giá nhà tại các khu condo có HOA quản lý thường có giá cao hơn những khu quy hoạch lỏng lẻo. Nói cách khác, nhiều người sẵn sàng trả thêm tiền để tránh khả năng xuất hiện những căn nhà cải tạo tự phát trong khu mình ở.
Thủ đô Islamabad của Pakistan đang là địa điểm thu hút sự chú ý, khi Mỹ và Iran xác nhận phái đoàn hai nước cuối tuần này sẽ đến thành phố để đàm phán. Theo đề xuất của Thủ tướng Pakistan Shehbaz Sharif, Mỹ và Iran ngày 7/4 đã đạt thỏa thuận ngừng bắn hai tuần, tạo điều kiện cho nỗ lực ngoại giao tiếp diễn.
Trên cương vị chủ nhà, Pakistan đang tập trung chuẩn bị để đàm phán diễn ra thuận lợi. Quốc gia này sở hữu lợi thế để trở thành cầu nối hóa giải xung đột, bởi Pakistan là một trong những bên hiếm hoi còn duy trì được quan hệ với cả Mỹ và Iran.
Giới chức Pakistan đã tuyên bố ngày 9-10/4 là ngày nghỉ lễ tại Islamabad, chỉ duy trì các dịch vụ thiết yếu như cảnh sát, bệnh viện và hệ thống tiện ích công cộng. An ninh được siết chặt trên toàn thành phố, trong đó Vùng Đỏ, nơi đặt các cơ quan quan trọng của chính phủ Pakistan được phong tỏa hoàn toàn.
Đàm phán có thể diễn ra thế nào
Thư ký báo chí Nhà Trắng Karoline Leavitt ngày 8/4 thông báo các cuộc thương lượng sẽ bắt đầu vào sáng 11/4. Phó tổng thống JD Vance sẽ dẫn đầu phái đoàn của Mỹ. Các đại diện từ Washington còn có đặc phái viên Mỹ về Trung Đông Steve Witkoff và Jared Kushner, con rể Tổng thống Donald Trump.
Dẫn đầu phái đoàn phía Iran được cho là Chủ tịch Quốc hội Mohammad Bagher Ghalibaf và Ngoại trưởng Abbas Araghchi. Hiện chưa rõ Vệ binh Cách mạng Hồi giáo Iran (IRGC), lực lượng có ảnh hưởng đáng kể trên chính trường, có cử đại diện tham gia hay không.
Hội đồng An ninh Quốc gia Tối cao Iran cho biết các cuộc đàm phán có thể kéo dài tới 15 ngày. Điều này mở ra khả năng ít nhất một số thành viên trong các phái đoàn sẽ lưu lại Islamabad sau ngày 11/4, hoặc quay trở lại thủ đô của Pakistan để tham gia các vòng đàm phán tiếp theo.
Giới chức Pakistan lưu ý không có điều gì là chắc chắn, cho đến khi các phái đoàn thực sự đặt chân đến Islamabad.
Nơi tiếp đón phái đoàn Mỹ và Iran là khách sạn Serena, nằm gần Bộ Ngoại giao Pakistan trong Vùng Đỏ. Đây là khu vực có nhiều tòa nhà quan trọng của chính phủ Pakistan cùng đại sứ quán các nước. Khách sạn đã được trưng dụng từ ngày 8/4 đến hết 12/4, yêu cầu khách lưu trú rời đi để phục vụ công tác tổ chức. Khách sạn này cũng được cho là nơi tổ chức đàm phán.
Thủ tướng Sharif dự kiến chủ trì đàm phán và sẽ họp sơ bộ với riêng từng bên trong ngày 10/4 hoặc sáng sớm 11/4, tùy thuộc vào thời điểm phái đoàn hai bên đến khách sạn.
Ngoại trưởng Pakistan Ishaq Dar, người đã tham gia nỗ lực ngoại giao con thoi trong suốt thời gian xung đột diễn ra, dự kiến trực tiếp điều phối các cuộc đàm phán. Hiện vẫn chưa rõ Tổng tham mưu trưởng quân đội Pakistan Asim Munir có tham gia hay không.
Theo kế hoạch, phái đoàn Mỹ và Iran sẽ ngồi ở hai phòng riêng biệt, trong khi các quan chức Pakistan đảm nhiệm việc chuyển thông điệp qua lại giữa hai bên.
Việc Phó tổng thống Vance tham gia đàm phán được xem là diễn biến đáng chú ý, bởi ông vốn có quan điểm phản đối Mỹ can thiệp quân sự tại Trung Đông.
Nội dung đàm phán
Phái đoàn Mỹ và Iran bước vào đàm phán với những khác biệt đáng kể về phương hướng chấm dứt xung đột.
Iran đã đưa ra đề xuất hòa bình 10 điểm, bao gồm các yêu cầu như quyền giám sát eo biển Hormuz, Mỹ rút lực lượng chiến đấu khỏi Trung Đông, và chấm dứt các chiến dịch nhằm vào những nhóm vũ trang đồng minh của Tehran cùng nhiều điều khoản khác. Mỹ chưa chính thức chấp nhận các điều kiện này, dù Tổng thống Trump từng mô tả kế hoạch 10 điểm là "có thể đàm phán được".
Washington trước đó được cho là đã chuyển đề xuất 15 điểm cho Tehran, thông qua các trung gian. Trong số các điều khoản có yêu cầu Iran phải từ bỏ toàn bộ năng lực hạt nhân hiện có, chấm dứt làm giàu uranium và cam kết vĩnh viễn không theo đuổi vũ khí hạt nhân, đảm bảo eo biển Hormuz luôn thông suốt. Đổi lại, Washington đề xuất dỡ bỏ tất cả lệnh trừng phạt Iran, hỗ trợ phát triển chương trình hạt nhân dân sự.
Một bất đồng khác là về Lebanon, nơi Israel đang không kích nhằm vào nhóm vũ trang Hezbollah, đồng minh của Iran, và gây thương vong lớn. Ngoại trưởng Araghchi cảnh báo Iran có thể rút khỏi thỏa thuận ngừng bắn nếu các cuộc tấn công của Israel tiếp diễn. Ông viện dẫn quan điểm của Thủ tướng Sharif rằng thỏa thuận ngừng bắn bao gồm toàn khu vực, trong đó có Lebanon.
Trong khi đó, ông Vance cho hay vấn đề Lebanon không nằm trong thỏa thuận ngừng bắn, cảnh báo Iran gánh hậu quả nghiêm trọng nếu phá vỡ cam kết. Tổng thống Trump sau đó cho biết ông đã điện đàm với Thủ tướng Israel và đề nghị nước này giảm tấn công vào Lebanon.
Cựu đại sứ Pakistan tại Trung Quốc Masood Khalid cho rằng bầu không khí trước thềm đàm phán đang trở nên không thuận lợi. Ông cảnh báo các diễn biến quân sự, đặc biệt tại Lebanon, có thể khiến lập trường của các bên trở nên cứng rắn hơn và làm gia tăng thách thức cho tiến trình đối thoại.
Theo ông Khalid, triển vọng hiện tại chỉ cho phép duy trì sự lạc quan thận trọng, trong bối cảnh đàm phán có thể phức tạp, kéo dài và thậm chí vượt quá thời hạn 15 ngày dự kiến.
Nhà phân tích Sahar Khan tại Washington cho rằng trở ngại lớn nhất là sự thiếu lòng tin giữa các bên.
"Hiện tại, cả Washington và Tehran đều tìm cách thể hiện lợi thế của mình thông qua các yêu cầu ở mức cao", bà Khan nói với Al Jazeera. "Tuy nhiên, nếu lệnh ngừng bắn được duy trì và hai bên có thể gặp trực tiếp, đó sẽ là bước tiến đáng kể".
Dù vậy, ông Khalid cho rằng các lập trường cứng rắn hiện tại có thể sẽ dần được điều chỉnh, khi cả hai bên đều bắt đầu chịu áp lực và có dấu hiệu mệt mỏi sau thời gian dài đối đầu.
"Một mức độ đồng thuận nhất định giữa Mỹ và Iran về vấn đề hạt nhân cùng với hình thức đa phương nhằm mở lại eo biển Hormuz là điều có thể đạt được, khi cả hai bên đều cho thấy dấu hiệu mệt mỏi và muốn tạm thời giảm căng thẳng", cựu đại sứ Pakistan nói.
Việc Nhật Bản sắp nới lỏng các quy định xuất khẩu vũ khí đang thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ nhiều nước, trong bối cảnh Tổng thống Mỹ Donald Trump đang lưỡng lự về các cam kết an ninh với các đồng minh, còn xung đột ở Iran và Ukraine đang gây áp lực lên nguồn cung vũ khí của Mỹ.
Đảng Dân chủ Tự do (LDP) của Thủ tướng Nhật Sanae Takaichi vừa thông qua những thay đổi vào tuần này, khi bà nỗ lực vực dậy nền công nghiệp quân sự của đất nước. Reuters ngày 15.4 dẫn lời 3 quan chức chính phủ Nhật cho hay chính phủ sẽ chính thức thông qua các quy định mới ngay trong tháng này.
Nhật chi 60 tỉ USD cho lực lượng phòng vệ trong năm nay. Nhật duy trì một ngành công nghiệp quốc phòng quy mô đáng kể, có khả năng sản xuất các hệ thống tiên tiến như tàu ngầm và máy bay chiến đấu.
Trong số những khách hàng tiềm năng mới có quân đội Ba Lan và Hải quân Philippines, những lực lượng đang trải qua quá trình hiện đại hóa, theo các quan chức Nhật và các nhà ngoại giao nước ngoài tại Tokyo.
Các nhà thầu quốc phòng Toshiba và Mitsubishi Electric đang tuyển dụng nhân viên và tăng năng lực sản xuất để tận dụng nhu cầu, các giám đốc điều hành của họ cho biết, cung cấp những chi tiết chưa từng được công bố trước đây.
Theo 2 quan chức Nhật, một trong những thỏa thuận đầu tiên mà chính phủ của bà Takaichi có khả năng phê duyệt là xuất khẩu tàu hộ tống cũ sang Philippines, trước khi xuất khẩu các hệ thống phòng thủ tên lửa.
Ông Mariusz Boguszewski, phó trưởng phái đoàn Đại sứ quán Ba Lan tại Nhật, cho biết Warsaw và Tokyo có thể giúp lấp đầy những khoảng trống trong kho vũ khí của nhau, hợp tác trong các lĩnh vực như hệ thống chống máy bay không người lái (UAV) và tác chiến điện tử.
Tập đoàn WB của Ba Lan, một trong những nhà thầu quốc phòng tư nhân lớn nhất châu Âu, năm ngoái đã ký một thỏa thuận sơ bộ về UAV với nhà sản xuất máy bay ShinMaywa của Nhật.
Ba nhà ngoại giao châu Âu khác cho biết việc Nhật nới lỏng chính sách xuất khẩu vũ khí tạo cơ hội để giảm bớt sự phụ thuộc nặng nề vào vũ khí của Mỹ, vốn đang chịu áp lực do các cuộc xung đột.
Theo các nhà ngoại giao này, tính khó đoán của ông Trump, chẳng hạn như những lời đe dọa rời khỏi NATO và sáp nhập Greenland, cũng đã thúc đẩy mạnh mẽ việc đa dạng hóa nguồn cung vũ khí.
Văn phòng của bà Takaichi từ chối trả lời các câu hỏi cụ thể liên quan những vấn đề trên, thay vào đó nhắc lại bài phát biểu hôm 20.2, trong đó nhà lãnh đạo nói rằng bà đang xem xét lại các biện pháp kiểm soát để tăng cường sản xuất quốc phòng của Nhật và củng cố năng lực của các đồng minh.
Mỹ từ lâu đã thống trị các chuỗi cung ứng quân sự toàn cầu. Theo một báo cáo hồi tháng 3 của Viện Nghiên cứu Hòa bình quốc tế Stockholm (SIPRI), nước này chiếm 95% lượng nhập khẩu quốc phòng của Nhật, 85% lượng nhập khẩu của Úc và Anh, và 77% lượng nhập khẩu của Ả Rập Xê Út trong giai đoạn 2021-2025.
Tờ The Wall Street Journal ngày 10.4 dẫn lời các quan chức Mỹ cho biết cộng đồng tình báo đánh giá rằng Iran vẫn có thể triển khai sử dụng nhiều tên lửa đạn đạo sau 6 tuần chiến sự.
Bộ trưởng Chiến tranh Mỹ Pete Hegseth tuần này nói rằng chương trình tên lửa của Iran đã "bị phá hủy về mặt chức năng", với số lượng bệ phóng và tên lửa "bị cạn kiệt, suy giảm nghiêm trọng và gần như hoàn toàn không hiệu quả".
Tuy nhiên, các báo cáo tình báo của Mỹ cho thấy Iran có thể khôi phục lại một phần lực lượng tên lửa. Mặc dù một nửa số bệ phóng tên lửa của Iran đã bị phá hủy, hư hại hoặc bị mắc kẹt dưới đống đổ nát, nhưng nhiều bệ phóng có thể được sửa chữa và đưa ra từ các địa điểm ngầm.
Các quan chức Mỹ và Israel cũng được trích dẫn nói rằng mặc dù hiện nay Iran chỉ còn một nửa số tên lửa so với trước xung đột, nhưng nước này vẫn còn hàng ngàn tên lửa đạn đạo tầm trung và tầm ngắn có thể đưa ra khỏi nơi cất giấu hoặc đào lên từ trong lòng đất.
Các quan chức Israel cho biết khoảng 2/3 số bệ phóng tên lửa đạn đạo của Iran đã bị vô hiệu hóa trong chiến sự, song Iran có thể thu hồi nhiều bệ phóng bị mắc kẹt dưới lòng đất do các cuộc tấn công của Mỹ và Israel. Các quan chức Israel cũng cho biết Iran vẫn còn hơn 1.000 trong số khoảng 2.500 tên lửa tầm trung mà nước này sở hữu khi bắt đầu chiến sự. Số còn lại đã được sử dụng hoặc bị phá hủy.
Về số lượng máy bay không người lái (UAV), theo các quan chức Mỹ, Iran hiện chỉ còn chưa đến 50% UAV tấn công một chiều so với thời điểm bắt đầu chiến sự nhưng nước này có thể mua các hệ thống tương tự từ đồng minh để sử dụng chống lại các nước láng giềng.
Iran cũng vẫn còn một lượng nhỏ tên lửa hành trình, có thể được sử dụng để nhắm mục tiêu vào các tàu chiến ở vịnh Ả Rập hoặc nhắm vào quân đội Mỹ, nếu Washington tấn công chiếm giữ một hòn đảo Iran trong trường hợp đàm phán đổ vỡ, các quan chức Mỹ cho biết.
Lầu Năm Góc và Nhà Trắng từ chối bình luận về thông tin của The Wall Street Journal, nhấn mạnh quân đội Mỹ đã đạt được mọi mục tiêu.
Đánh giá được tiết lộ giữa thời điểm Mỹ đang bước vào vòng đàm phán trực tiếp với Iran tại Pakistan nhằm đạt thỏa thuận chấm dứt chiến sự và mở lại eo biển Hormuz.
Báo cáo cũng cho rằng một số quan chức Mỹ lo ngại Iran sẽ lợi dụng thỏa thuận ngừng bắn hiện tại để xây dựng lại kho tên lửa của mình.
